Actes Jurídics Documentats (AJD)

És l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats, un tribut que es paga en formalitzar determinats documents notarials, mercantils o administratius, sobretot quan aquests documents es poden inscriure en un registre públic (Propietat, Mercantil…). Forma part de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i, encara que és estatal, la seva gestió està transferida a les comunitats autònomes, que poden establir tipus i bonificacions propis.

Gairebé sempre el veuràs en signar una hipoteca o en comprar un habitatge nou, però també apareix en molts altres casos: ampliacions i novacions d'hipoteca, declaracions d'obra nova, divisions horitzontals (quan un edifici es «divideix» en pisos), agrupacions o segregacions de finques, extincions de condomini, dissolucions de proindivís o constitució de societats. Qualsevol escriptura amb contingut econòmic inscriptible en un registre sol activar l'AJD.

Paguen AJD els documents notarials, mercantils o administratius amb contingut econòmic que siguin inscriptibles en un registre públic (Propietat, Mercantil, Industrial). Els més habituals:

• Escriptures de compravenda d'habitatge nou.
• Hipoteques i les seves modificacions (novacions, subrogacions).
• Declaracions d'obra nova.
• Divisions horitzontals.
• Agrupacions, segregacions i declaracions de finques.
• Extincions de condomini i dissolucions de comunitat.
• Constitucions, ampliacions de capital i dissolucions de societats.

Els documents privats sense intervenció notarial, les herències i les compravendes de segona mà entre particulars no paguen AJD: les primeres paguen ISD; les segones, ITP.

L'AJD té dues quotes:

• Quota fixa: el «paper timbrat» del document notarial. És testimonial: uns cèntims per full.
• Quota variable: un percentatge sobre la base imposable, fixat per cada comunitat autònoma. El tipus general estatal és de l'1,5%, però les comunitats poden apujar-lo fins al 2,5% o abaixar-lo per a casos concrets (habitatge habitual, VPO, joves, família nombrosa, zones rurals).

Per consultar el tipus exacte i les bonificacions aplicables a la teva comunitat autònoma, revisa la taula superior o entra directament a la pàgina de la teva comunitat.

Depèn de si és nou o de segona mà. Si és habitatge nou (el compres al promotor), pagues IVA + AJD. Si és de segona mà, en lloc d'AJD per la compravenda pagues ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials), que és bastant més alt i exclou l'AJD per aquesta escriptura. Una altra cosa és la hipoteca associada, que té la seva pròpia història.

El banc. Després de la Ley 5/2019 (LCCI) i el Real Decreto-ley 17/2018, el pagament de l'AJD en préstecs hipotecaris correspon al banc, no al client. Això va ser una petita revolució en el seu moment, perquè històricament l'havia pagat el comprador. Compte: només l'AJD de la hipoteca. L'AJD de la compravenda d'habitatge nou el segueixes pagant tu.

En general sí, encara que amb matisos importants. Les novacions modificatives que només canviïn el tipus d'interès o el termini del préstec estan exemptes d'AJD per la Ley 2/1994. Altres modificacions (canvi de capital, garanties addicionals) sí que paguen AJD sobre el valor econòmic del canvi. En les subrogacions de creditor — quan canvies el préstec d'un banc a un altre — també sol haver-hi exempció per aquesta mateixa llei. Com que ara l'AJD de la hipoteca el paga el banc, a la pràctica el cost l'assumeix l'entitat financera.

No sobre el preu de la casa, sinó sobre l'anomenada responsabilitat hipotecària, que és bastant més gran que el capital del préstec. Inclou el capital prestat més una estimació d'interessos ordinaris, interessos de demora, costes i despeses. Perquè et facis una idea, la responsabilitat hipotecària sol ser entre un 30% i un 60% superior al capital, segons les clàusules. Com que ara el paga el banc, no t'afecta directament, però el trobaràs reflectit en l'escriptura.

Sobre el valor escripturat (el que posa el contracte de compravenda). Si la casa costa 300.000 € i estàs en una comunitat amb AJD a l'1,5%, pagaràs 4.500 € per aquest concepte, a més de l'IVA (10% per a habitatge nou, normalment).

La base imposable és el valor real de l'obra (sense incloure el sòl, normalment) en el cas de declaració d'obra nova, i el valor real dels pisos resultants en el cas de divisió horitzontal. Si construeixes un habitatge i després el «divideixes» en diversos, et pots trobar pagant AJD dues vegades seguides, cosa que sorprèn a molta gent. Convé preguntar al notari què es liquidarà abans de signar.

Sí, i moltes, però varien radicalment entre comunitats. Les més habituals són les dirigides a habitatge habitual, joves (menors de 35), famílies nombroses, persones amb discapacitat, habitatges de protecció oficial o zones rurals amb poca població. En algunes comunitats, aquests col·lectius paguen tipus reduïts (del 0,1% o 0,5%) en lloc del general. Com que cada autonomia té les seves regles i requisits (límits de renda, de valor de l'habitatge, termini per residir-hi…), val la pena revisar-ho cas per cas perquè l'estalvi pot ser considerable.

L'extinció de condomini es grava amb la quota variable de l'AJD sobre el valor de la part adjudicada, no sobre el valor total de l'immoble. Això la converteix en una operació significativament més barata que una compravenda entre els mateixos comuners, on es pagaria ITP sobre el valor total. Per exemple, si dos germans comparteixen un pis de 200.000 € i un es queda amb la totalitat pagant a l'altre la seva part, l'AJD es calcula sobre els 100.000 € de la part adjudicada. Si l'operació es formalitzés com a compravenda, l'ITP es calcularia sobre els 200.000 €.

L'impost s'ha d'abonar en un termini de 30 dies hàbils des de l'endemà de la signatura del contracte o escriptura corresponent. Es fa mitjançant el model 600 (o l'equivalent que tingui la teva comunitat autònoma), presentat a l'oficina liquidadora autonòmica. Si t'ho fa una gestoria (el normal quan hi ha notari i banc pel mig), t'estalvies el tràmit, però convé comprovar que efectivament es va presentar.

L'AJD s'autoliquida amb el model 600 (o el seu equivalent autonòmic) davant la Hisenda de la teva comunitat autònoma:

1. Identifica el subjecte passiu (qui paga) i l'operació gravada.
2. Calcula la base imposable segons el tipus de document.
3. Aplica el tipus autonòmic que correspongui, considerant possibles bonificacions.
4. Presenta el model telemàticament o a l'oficina liquidadora, juntament amb còpia simple de l'escriptura.
5. Fes el pagament dins dels 30 dies hàbils des de la signatura.

Si una gestoria porta el tràmit (el normal quan hi ha notari i banc), t'enviarà el justificant un cop liquidat. Convé revisar sempre que s'hagi presentat en termini.

Tots dos són a la mateixa llei, però graven coses diferents. L'ITP es aplica a transmissions oneroses entre particulars (típicament, comprar un habitatge de segona mà o un cotxe usat). L'AJD es aplica a la formalització del document notarial quan aquest és inscriptible i no està subjecte a ITP. Per això són incompatibles entre si en la quota variable: si en una operació pagues ITP, no pagues AJD per aquest mateix acte, i a la inversa.

El registre no inscriurà l'escriptura mentre no s'acrediti el pagament (o l'exempció), de manera que la hipoteca o la compravenda quedaria sense inscriure, amb tots els riscos jurídics que això implica. A més, la Hisenda autonòmica pot reclamar-lo amb recàrrecs del 5%, 10%, 15% o 20% segons el retard, més interessos de demora, i eventualment obrir un procediment sancionador. No és res que es pugui deixar oblidat.

En general sí, sempre que la nul·litat, rescissió o resolució es declari judicialment o administrativament i no hagi produït efectes lucratius per a ningú. Cal sol·licitar-ho expressament a la Hisenda autonòmica amb la documentació que ho acrediti, i el termini és de quatre anys des que el dret a la devolució és exigible.

Per a particulars que compren el seu habitatge habitual, no. L'AJD no es dedueix en la declaració de la renda, encara que sí que forma part del preu d'adquisició a efectes del càlcul de futures guanys patrimonials: si vens l'habitatge, podràs restar-lo del preu de venda per reduir el guany tributable. Per a empreses i autònoms, sí que és despesa deduïble quan el bé es afecta a l'activitat econòmica.