Actos Xurídicos Documentados (AJD)

É o Imposto sobre Actos Xurídicos Documentados, un tributo que se paga ao formalizar determinados documentos notariais, mercantís ou administrativos, sobre todo cando eses documentos poden inscribirse nun rexistro público (Propiedade, Mercantil…). Forma parte do Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados (ITP e AJD) e, aínda que é estatal, a súa xestión está transferida ás comunidades autónomas, que poden establecer tipos e bonificacións propios.

Case sempre o verás ao asinar unha hipoteca ou ao comprar unha vivenda nova, pero tamén aparece noutros moitos casos: ampliacións e novacións de hipoteca, declaracións de obra nova, divisións horizontais (cando un edificio se «divide» en pisos), agrupacións ou segregacións de predios, extincións de condominio, disolucións de proindiviso ou constitución de sociedades. Calquera escritura con contido económico inscribible nun rexistro adoita activar o AJD.

Pagan AJD os documentos notariais, mercantís ou administrativos con contido económico que sexan inscribibles nun rexistro público (Propiedade, Mercantil, Industrial). Os máis habituais:

• Escrituras de compravenda de vivenda nova.
• Hipotecas e as súas modificacións (novacións, subrogacións).
• Declaracións de obra nova.
• Divisións horizontais.
• Agrupacións, segregacións e declaracións de predios.
• Extincións de condominio e disolucións de comunidade.
• Constitucións, ampliacións de capital e disolucións de sociedades.

Os documentos privados sen intervención notarial, as herdanzas e as compravendas de segunda man entre particulares non pagan AJD: as primeiras pagan ISD; as segundas, ITP.

O AJD ten dúas cotas:

• Cota fixa: o «papel timbrado» do documento notarial. É testemuñal: uns céntimos por folio.
• Cota variable: unha porcentaxe sobre a base impoñible, fixada por cada comunidade autónoma. O tipo xeral estatal é do 1,5%, pero as comunidades poden subilo ata o 2,5% ou baixalo para casos concretos (vivenda habitual, VPO, mozos, familia numerosa, zonas rurais).

Para consultar o tipo exacto e as bonificacións aplicables na túa comunidade autónoma, revisa a táboa superior ou entra directamente na páxina da túa comunidade.

Depende de se é nova ou de segunda man. Se é vivenda nova (cómpra-la ao promotor), pagas IVA + AJD. Se é de segunda man, en lugar de AJD pola compravenda pagas ITP (Imposto sobre Transmisións Patrimoniais), que é bastante máis alto e exclúe o AJD por esa escritura. Outra cousa é a hipoteca asociada, que ten a súa propia historia.

O banco. Tras a Ley 5/2019 (LCCI) e o Real Decreto-ley 17/2018, o pagamento do AJD en préstamos hipotecarios correspóndelle ao banco, non ao cliente. Isto foi unha pequena revolución no seu momento, porque historicamente pagárao o comprador. Ollo: só o AJD da hipoteca. O AJD da compravenda de vivenda nova ségelo pagando ti.

En xeral si, aínda que con matices importantes. As novacións modificativas que só cambien o tipo de interese ou o prazo do préstamo están exentas de AJD pola Ley 2/1994. Outras modificacións (cambio de capital, garantías adicionais) si que pagan AJD sobre o valor económico do cambio. Nas subrogacións de acredor — cando cambias o préstamo dun banco a outro — tamén adoita haber exención por esa mesma lei. Como agora o AJD da hipoteca págao o banco, na práctica o custo asúmeo a entidade financeira.

Non sobre o prezo da casa, senón sobre a chamada responsabilidade hipotecaria, que é bastante maior que o capital do préstamo. Inclúe o capital prestado máis unha estimación de xuros ordinarios, xuros de demora, custas e gastos. Para que te fagas unha idea, a responsabilidade hipotecaria adoita ser entre un 30% e un 60% superior ao capital, segundo as cláusulas. Como agora o paga o banco, non te afecta directamente, pero atoparalo reflectido na escritura.

Sobre o valor escriturado (o que pon o contrato de compravenda). Se a casa custa 300.000 € e estás nunha comunidade con AJD ao 1,5%, pagarás 4.500 € por este concepto, ademais do IVA (10% para vivenda nova, normalmente).

A base impoñible é o valor real da obra (sen incluír o solo, normalmente) no caso de declaración de obra nova, e o valor real dos pisos resultantes no caso de división horizontal. Se constrúes unha vivenda e logo a «divides» en varias, podes acabar pagando AJD dúas veces seguidas, o cal sorprende a moita xente. Convén preguntar ao notario que se vai liquidar antes de asinar.

Si, e moitas, pero varían radicalmente entre comunidades. As máis habituais son as dirixidas a vivenda habitual, mozos (menores de 35), familias numerosas, persoas con discapacidade, vivendas de protección oficial ou zonas rurais con pouca poboación. Nalgunhas comunidades, estes colectivos pagan tipos reducidos (do 0,1% ou 0,5%) en lugar do xeral. Como cada autonomía ten as súas regras e requisitos (límites de renda, de valor da vivenda, prazo para residir nela…), paga a pena revisalo caso a caso porque o aforro pode ser considerable.

A extinción de condominio grávase coa cota variable do AJD sobre o valor da parte adxudicada, non sobre o valor total do inmoble. Isto convérte-a nunha operación significativamente máis barata que unha compravenda entre os mesmos comuneiros, onde se pagaría ITP sobre o valor total. Por exemplo, se dous irmáns comparten un piso de 200.000 € e un quédase coa totalidade pagándolle ao outro a súa parte, o AJD calcúlase sobre os 100.000 € da parte adxudicada. Se a operación se formalizase como compravenda, o ITP calcularíase sobre os 200.000 €.

O imposto debe aboarse nun prazo de 30 días hábiles desde o día seguinte á sinatura do contrato ou escritura correspondente. Faise mediante o modelo 600 (ou o equivalente que teña a túa comunidade autónoma), presentado na oficina liquidadora autonómica. Se cho fai unha xestoría (o normal cando hai notario e banco polo medio), aforras o trámite, pero convén comprobar que efectivamente se presentou.

O AJD autoliquídase co modelo 600 (ou o seu equivalente autonómico) ante a Facenda da túa comunidade autónoma:

1. Identifica o suxeito pasivo (quen paga) e a operación gravada.
2. Calcula a base impoñible segundo o tipo de documento.
3. Aplica o tipo autonómico que corresponda, considerando posibles bonificacións.
4. Presenta o modelo telematicamente ou na oficina liquidadora, xunto con copia simple da escritura.
5. Realiza o pagamento dentro dos 30 días hábiles desde a sinatura.

Se unha xestoría leva o trámite (o normal cando hai notario e banco), enviarache o xustificante unha vez liquidado. Convén revisar sempre que se presentase en prazo.

Ambos están na mesma lei, pero gravan cousas distintas. O ITP aplícase a transmisións onerosas entre particulares (tipicamente, comprar unha vivenda de segunda man ou un coche usado). O AJD aplícase á formalización do documento notarial cando este é inscribible e non está suxeito a ITP. Por iso son incompatibles entre si na cota variable: se nunha operación pagas ITP, non pagas AJD por ese mesmo acto, e ao revés.

O rexistro non inscribirá a escritura mentres non se acredite o pagamento (ou a exención), así que a hipoteca ou a compravenda quedaría sen inscribir, con todos os riscos xurídicos que iso implica. Ademais, a Facenda autonómica pode reclamalo con recargos do 5%, 10%, 15% ou 20% segundo o atraso, máis xuros de demora, e eventualmente abrir un procedemento sancionador. Non é algo que se poida deixar esquecido.

En xeral si, sempre que a nulidade, rescisión ou resolución se declare xudicial ou administrativamente e non producise efectos lucrativos para ninguén. Hai que solicitalo expresamente á Facenda autonómica coa documentación que o acredite, e o prazo é de catro anos desde que o dereito á devolución é esixible.

Para particulares que compran a súa vivenda habitual, non. O AJD non se deduce na declaración da renda, aínda que si forma parte do prezo de adquisición a efectos do cálculo de futuras ganancias patrimoniais: se vendes a vivenda, poderás restalo do prezo de venda para reducir a ganancia tributable. Para empresas e autónomos, si é gasto deducible cando o ben se afecta á actividade económica.