Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, un tributo que se paga al formalizar determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos, sobre todo cuando esos documentos pueden inscribirse en un registro público (Propiedad, Mercantil…). Forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y, aunque es estatal, su gestión está transferida a las comunidades autónomas, que pueden establecer tipos y bonificaciones propios.

Casi siempre lo verás al firmar una hipoteca o al comprar una vivienda nueva, pero también aparece en otros muchos casos: ampliaciones y novaciones de hipoteca, declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales (cuando un edificio se «divide» en pisos), agrupaciones o segregaciones de fincas, extinciones de condominio, disoluciones de proindiviso o constitución de sociedades. Cualquier escritura con contenido económico inscribible en un registro suele activar el AJD.

Pagan AJD los documentos notariales, mercantiles o administrativos con contenido económico que sean inscribibles en un registro público (Propiedad, Mercantil, Industrial). Los más habituales:

• Escrituras de compraventa de vivienda nueva.
• Hipotecas y sus modificaciones (novaciones, subrogaciones).
• Declaraciones de obra nueva.
• Divisiones horizontales.
• Agrupaciones, segregaciones y declaraciones de fincas.
• Extinciones de condominio y disoluciones de comunidad.
• Constituciones, ampliaciones de capital y disoluciones de sociedades.

Los documentos privados sin intervención notarial, las herencias y las compraventas de segunda mano entre particulares no pagan AJD: las primeras pagan ISD; las segundas, ITP.

El AJD tiene dos cuotas:

• Cuota fija: el «papel timbrado» del documento notarial. Es testimonial: unos céntimos por folio.
• Cuota variable: un porcentaje sobre la base imponible, fijado por cada comunidad autónoma. El tipo general estatal es del 1,5%, pero las comunidades pueden subirlo hasta el 2,5% o bajarlo para casos concretos (vivienda habitual, VPO, jóvenes, familia numerosa, zonas rurales).

Para consultar el tipo exacto y las bonificaciones aplicables en tu comunidad autónoma, revisa la tabla superior o entra directamente en la página de tu comunidad.

Depende de si es nueva o de segunda mano. Si es vivienda nueva (la compras al promotor), pagas IVA + AJD. Si es de segunda mano, en lugar de AJD por la compraventa pagas ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es bastante más alto y excluye el AJD por esa escritura. Otra cosa es la hipoteca asociada, que tiene su propia historia.

El banco. Tras la Ley 5/2019 (LCCI) y el Real Decreto-ley 17/2018, el pago del AJD en préstamos hipotecarios corresponde al banco, no al cliente. Esto fue una pequeña revolución en su momento, porque históricamente lo había pagado el comprador. Ojo: solo el AJD de la hipoteca. El AJD de la compraventa de vivienda nueva lo sigues pagando tú.

En general sí, aunque con matices importantes. Las novaciones modificativas que solo cambien el tipo de interés o el plazo del préstamo están exentas de AJD por la Ley 2/1994. Otras modificaciones (cambio de capital, garantías adicionales) sí pagan AJD sobre el valor económico del cambio. En las subrogaciones de acreedor — cuando cambias el préstamo de un banco a otro — también suele haber exención por esa misma ley. Como ahora el AJD de la hipoteca lo paga el banco, en la práctica el coste lo asume la entidad financiera.

No sobre el precio de la casa, sino sobre la llamada responsabilidad hipotecaria, que es bastante mayor que el capital del préstamo. Incluye el capital prestado más una estimación de intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos. Para que te hagas una idea, la responsabilidad hipotecaria suele ser entre un 30% y un 60% superior al capital, según las cláusulas. Como ahora lo paga el banco, no te afecta directamente, pero te lo encontrarás reflejado en la escritura.

Sobre el valor escriturado (lo que pone el contrato de compraventa). Si la casa cuesta 300.000 € y estás en una comunidad con AJD al 1,5%, pagarás 4.500 € por este concepto, además del IVA (10% para vivienda nueva, normalmente).

La base imponible es el valor real de la obra (sin incluir el suelo, normalmente) en el caso de declaración de obra nueva, y el valor real de los pisos resultantes en el caso de división horizontal. Si construyes una vivienda y luego la «divides» en varias, te puedes encontrar pagando AJD dos veces seguidas, lo cual sorprende a mucha gente. Conviene preguntar al notario qué se va a liquidar antes de firmar.

Sí, y muchas, pero varían radicalmente entre comunidades. Las más habituales son las dirigidas a vivienda habitual, jóvenes (menores de 35), familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas de protección oficial o zonas rurales con poca población. En algunas comunidades, estos colectivos pagan tipos reducidos (del 0,1% o 0,5%) en lugar del general. Como cada autonomía tiene sus reglas y requisitos (límites de renta, de valor de la vivienda, plazo para residir en ella…), merece la pena revisarlo caso a caso porque el ahorro puede ser considerable.

La extinción de condominio se grava con la cuota variable del AJD sobre el valor de la parte adjudicada, no sobre el valor total del inmueble. Esto la convierte en una operación significativamente más barata que una compraventa entre los mismos comuneros, donde se pagaría ITP sobre el valor total. Por ejemplo, si dos hermanos comparten un piso de 200.000 € y uno se queda con la totalidad pagando al otro su parte, el AJD se calcula sobre los 100.000 € de la parte adjudicada. Si la operación se formalizara como compraventa, el ITP se calcularía sobre los 200.000 €.

El impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato o escritura correspondiente. Se hace mediante el modelo 600 (o el equivalente que tenga tu comunidad autónoma), presentado en la oficina liquidadora autonómica. Si te lo hace una gestoría (lo normal cuando hay notario y banco de por medio), te ahorras el trámite, pero conviene comprobar que efectivamente se presentó.

El AJD se autoliquida con el modelo 600 (o su equivalente autonómico) ante la Hacienda de tu comunidad autónoma:

1. Identifica el sujeto pasivo (quién paga) y la operación gravada.
2. Calcula la base imponible según el tipo de documento.
3. Aplica el tipo autonómico que corresponda, considerando posibles bonificaciones.
4. Presenta el modelo telemáticamente o en la oficina liquidadora, junto con copia simple de la escritura.
5. Realiza el pago dentro de los 30 días hábiles desde la firma.

Si una gestoría lleva el trámite (lo normal cuando hay notario y banco), te enviará el justificante una vez liquidado. Conviene revisar siempre que se haya presentado en plazo.

Ambos están en la misma ley, pero gravan cosas distintas. El ITP se aplica a transmisiones onerosas entre particulares (típicamente, comprar una vivienda de segunda mano o un coche usado). El AJD se aplica a la formalización del documento notarial cuando este es inscribible y no está sujeto a ITP. Por eso son incompatibles entre sí en la cuota variable: si en una operación pagas ITP, no pagas AJD por ese mismo acto, y al revés.

El registro no inscribirá la escritura mientras no se acredite el pago (o la exención), así que la hipoteca o la compraventa quedaría sin inscribir, con todos los riesgos jurídicos que eso implica. Además, Hacienda autonómica puede reclamarlo con recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según el retraso, más intereses de demora, y eventualmente abrir un procedimiento sancionador. No es algo que se pueda dejar olvidado.

En general sí, siempre que la nulidad, rescisión o resolución se declare judicial o administrativamente y no haya producido efectos lucrativos para nadie. Hay que solicitarlo expresamente a la Hacienda autonómica con la documentación que lo acredite, y el plazo es de cuatro años desde que el derecho a la devolución es exigible.

Para particulares que compran su vivienda habitual, no. El AJD no se deduce en la declaración de la renta, aunque sí forma parte del precio de adquisición a efectos del cálculo de futuras ganancias patrimoniales: si vendes la vivienda, podrás restarlo del precio de venta para reducir la ganancia tributable. Para empresas y autónomos, sí es gasto deducible cuando el bien se afecta a la actividad económica.